Что нам стоит дом построить: обзор июльских изменений, внесенных в закон о долевом строительстве.

ТЕМА НОМЕРА: «Что нам стоит дом построить: обзор июльских изменений, внесенных  в закон о долевом строительстве»

("Мастер-класс для бухгалтера от Ирины Маминой", 01.11.2017)

Новые правила строительства в 2017 году: обзор июльских изменений, внесенных в закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (218-ФЗ от 29.07.2017 г.)

Июль богат на изменения, вносимые в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

В прошлом году были приняты поправки от 03.07.2016 законами № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».

Нынешний год не стал исключением. Не успели застройщики начать работать по «новым правилам», их снова ждут полномасштабные изменения. Принятые федеральные законы от 29.07.2017 № 218-ФЗ и № 267-ФЗ внесли новые изменения в уже принятые ранее.

Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесено несколько существенных поправок.

1. Дается новое определение застройщика.

Застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

В наименовании застройщика в обязательном порядке должны содержаться слова «специализированный застройщик»

2. Предусмотрены новые объекты долевого строительства

Объектом строительства становится машино-место.

      2а) Запрет на установление цены по ДДУ по формуле «затраты плюс».

Закон устанавливает единственный способ формирования цены как произведение площади помещения на цену единицы (ст.5 п.1 Закона 214-ФЗ).

3. Привлечение средств дольщиков только на один объект долевого строительства

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. Работает принцип один застройщик – одномоментно только один объект строительства до даты его исполнения.

4. Изменены требования к уставному капиталу застройщика, привлекающего средства дольщиков

Требование о наличии у застройщика определенного размера уставного капитала удалено из закона, однако установлено, что застройщик должен иметь собственные средства в размере не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации. Данные средства должны быть размещены на банковском счете, открытом в уполномоченном банке.

5. Отсутствие ссудной задолженности и обязательств перед третьими лицами

У застройщика не должно быть обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов от уполномоченных банков, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а долги по другим обязательствам перед третьими лицами, не связанными со строительством, не должны превышать один процент от проектной стоимости строительства. Имущество застройщика не должно использоваться для обеспечения обязательств третьих лиц.

6. Новые требования к расчетному счету застройщика и лиц, участвующих в строительстве

Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. Застройщик, технический заказчик, и генеральный подрядчик, заключившие договоры с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

Уполномоченный банк – это банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, и размещаемый ЦБ РФ на своем официальном сайте в сети «Интернет».

7. Обязанность осуществлять платежи в специально созданный компенсационный фонд

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Отчисления в компенсационный фонд осуществляются до государственной регистрации конкретного договора участия в долевом строительстве.

8. Требования к органам управления застройщика и другим участникам

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти, а также в отношении них не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации. Особое внимание уделено банкротству. Указанные выше лица не могут занимать эти должности, если владели прямо или косвенно в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, более двадцатью пятью процентами акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом), или осуществляли функции единоличного исполнительного органа такого застройщика, или были привлечены к к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет.

9.  По страхованию рисков застройщика

Из закона исключили требование о дополнительных обязательных способах обеспечения застройщика в виде страхования или поручительства, включив право страховать гражданскую ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого строительства.

10. Изменен порядок использования денежных средств застройщиком

Застройщик обязан использовать денежные средства исключительно на одном расчетном счете, открытом в уполномоченном банке и может совершать операции по нему (как на приход, так и на расход) в пределах одного разрешения на строительство.

Застройщику запрещено произвольно тратить денежные средства дольщиков на собственные расходы, предоставление займов, покупку ценных бумаг.

При этом расширен перечень расходов, за счет средств дольщиков, туда дополнительно включены, в том числе:

-  уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

- возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, установленных законом;

-  оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;

-  оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;

-  денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;

- - уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы;

-  оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

Предусмотрен лимит расходования денежных средств дольщиков - не более чем 10% от проектной стоимости строительства на следующие цели, связанные с обеспечением деятельности застройщика:

-  оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика;

-  оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;

- оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;

-  денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;

-  оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.

Предусмотрено, что совокупный размер авансовых платежей по расчетному счету Застройщика не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства по выплатам:

- на строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; 

- на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также проведение экспертизы указанной  документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы, строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения,  подготовка документации по планировке территории,

- на строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность.

Застройщику разрешено размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке.

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в законе (т.е. в его интересах), только после исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

11. Запрет на осуществление иных видов деятельности (специальная правоспособность)

Застройщику запрещено заниматься иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство. Кроме того, он не имеет право создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций.

12. Определен порядок совершения операций по расчетному счету

Застройщик при направлении распоряжения обязан предоставлять в уполномоченный банк документы или копии документов, являющиеся основанием для составления распоряжения, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При этом уполномоченный банк  контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении, содержанию документов, представленных застройщиком и требованиям статьи 18 закона о долевом строительстве. При не соответствии указанного распоряжения требованиям закон банк обязан сообщить об этом в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

13. Новые раскрытия и публикация сведений о Застройщике на своем сайте

Устанавливается обязанность застройщика публиковать не только годовую, но и промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного периода внутри года: 05.04., 05.07., 05.10.; и в срок не позднее 120 дней после окончания отчетного года – 30.04. Причем вместе с годовой бухгалтерской отчетностью должно быть опубликовано аудиторское заключение.

14. Ответственность застройщика

Из закона исключена норма о персональной ответственности руководителя и главного бухгалтера застройщика (с учетом переходных положений – см. далее), а также организации с которой заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика за использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на предусмотренные законом цели.

Общая норма об ответственности застройщика сохранена в статье 14.28 КоАП РФ и статье 200.3 УК РФ, кроме того всеобъемлющий банковский контроль за единственным расчетным счетом застройщика не потребует дополнительной ответственности.

Введен новое правило о сделках, совершенным с нарушением требований законодательства о долевом строительстве. В частности, такая сделка может быть признана судом недействительной по иску застройщика, его учредителя (участника) или кредиторов застройщика, уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, либо публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об установленных ограничениях

15. Дополнительная защита прав граждан – участников долевого строительства

Для защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная (путем преобразования) публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» на основании отдельного Постановления Правительства РФ.

Законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ предусматривается создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», который должен гарантировать защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства при строительстве многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

Фонд формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств. Средства компенсационного фонда при несостоятельности (банкротстве) застройщика могут быть направлены на возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. При этом, застройщик должен быть признан банкротом по решению арбитражного суда и в отношении него открыто конкурсное производство и им уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд.

Бухгалтерская (финансовая) отчетность Фонда подлежит ежегодному обязательному аудиту, аудиторское заключение размещается на сайте Фонда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Внешний государственный аудит (контроль) в отношении Фонда осуществляет Счетная палата Российской Федерации.

Обратим внимание на переходные положения 218-ФЗ от 29.07.2017 г.

Требования закона, приведенные нами по нумерации 1), 2), 3), 5)-6), 10)-12), 14 действуют в отношении разрешений на строительство, полученных, начиная с 01.07.2018 г. По ранее выданным разрешениям на строительство применяются положения закона 214-ФЗ в предыдущей редакции без учета 218-ФЗ, т.е. действующие по состоянию на 01.01.2017 г.

Положения по нумерации 4) отменены и не применяются с даты публикации 218-ФЗ, т.е. с 30.07.2017 г.

Нормы по нумерации 8) вступают в силу с 01.01.2018 г.

Требования по 2а) и 13) вступили в силу и действуют с 30.07.2017 г. Первая публикация промежуточной бухгалтерской отчетности застройщика на его интернет-сайте состоится 05.10.2017 г.

Положения 7) и 15) действуют в отношении объектов долевого строительства, если долевой договор с первым участником передан на гос. регистрацию после даты создания (реорганизации) федеральной публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства».

Обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков 9) отменено с 30.07.2017 г., за исключением переходных правил о том, что для гос. регистрации договоров долевого участия, если первый договор зарегистрирован до создания (реорганизации) федеральной публично-правовой компании (фонда), то в Минюст необходимо будет по этому объекту строительства продолжать предоставлять действующий договор страхования гражданской ответственности застройщика либо договор поручительства с банком в качестве выбранного способа обеспечения ответственности застройщика.

Другие материалы
"Мастер-класса для бухгалтера
от Ирины Маминой"
смотрите в блоге под рубрикой/ярлыком:

"Мастер-класс от И.Маминой" 

«Учебный центр Ирины Маминой»
приглашает принять участие в семинарах
с участием специалистов ФНС России (Москва)

8 (343) 385-95-48

seminar@auditpart.ru

Последние изменения в АСК НДС:
новый глобальный контроль со стороны налоговых органов.
НДС: актуально о сложном, разбор ошибок (семинар с участием ФНС России, г.Москва) 

ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ (6 800 рублей / 29 ноября 2017 года / г.Екатеринбург)

Катяев Алексей Сергеевич,

заместитель начальника Межрегиональной инспекции ФНС России по камеральному контролю, г. Москва

НДС: декларация, практика, все изменения и усложнения.
Обсудим с ФНС РФ (семинар с участием ФНС России, г.Москва)

ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ (6 800 рублей / 07 декабря 2017 года / г.Екатеринбург)

Думинская Ольга Сергеевна,

советник отдела налога на добавленную стоимость Управления налогообложения юридических лиц ФНС России, г. Москва